Nachweis eines niedrigeren Grundbesitzwertes

Öffnungsklausel

Mit der sogenannten „Öffnungsklausel“ steht den Erben bzw. Erwerbern von Immobilienvermögen wie bisher die Möglichkeit des Nachweises eines niedrigeren Verkehrswertes mittels eines Sachverständigengutachtens oder anderen geeigneten Beweismitteln offen (§ 198 BewG). Diese Option dürfte angesichts der neuen Reform der Grundstückswertermittlung künftig verstärkt genutzt werden.

Gutachten

Die Finanzverwaltung hat die Möglichkeiten des Nachweises eines niedrigeren Verkehrswertes in R B 198 der Erbschaftsteuer-Richtlinien 2019 näher bestimmt. Anerkannt werden „nachweisfähige“ Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken. Grundsätzlich unterliegen Wertgutachten der Beweiswürdigung durch das Finanzamt.

Nachweislast

Dem Erben/Erwerber obliegt stets die „Nachweislast“ für einen geringeren gemeinen Wert. An diese Beweisführung knüpft die Rechtsprechung hohe Anforderungen. Am einfachsten gelingt die Beweisführung mit einem vorhandenen geeigneten Kaufpreis. Die Finanzverwaltung erkennt hierbei einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (und nicht unter nahen Verwandten) innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zu Stande gekommenen Kaufpreis über das zu bewertende Grundstück als Nachweis an. Selbst wenn ein Kaufpreis außerhalb dieses Zeitraums im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu Stande gekommen ist und sich die maßgeblichen Verhältnisse hierfür gegenüber den Verhältnissen zum Bewertungsstichtag nicht geändert haben, kann auch dieser als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts dienen. Seitens der Finanzverwaltung bestehen „keine Bedenken, diesen Wert regelmäßig ohne Wertkorrekturen als Grundbesitzwert festzustellen (R B 198 Abs. 4 ErbStR 2019).

Stand: 27. Januar 2023